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定期借家制度

定期借家制度
大きなメリット

「良質な賃貸住宅等の供給の促進に関する特別措置法」(概要)が平成11年12月9日に成立し、借地借家法の一部改正により定期借家制度が創設され、平成12年3月に施行されました。  従来型の賃貸借契約は、正当事由(貸主がその建物を自己使用する理由など)が存在しない限り、家主からの更新拒絶ができず、自動的に契約が更新されるのに対し、定期賃貸住宅契約は、契約で定めた期間の満了により、更新されることなく確定的に賃貸借契約が終了する契約です(双方が合意すれば再契約は可能です)。
なお、従来型の賃貸借契約と定期賃貸住宅契約は併存しますので、新規契約時に、賃貸人及び賃借人の意思により、いずれの契約を選択することも可能です。

■従来の借家契約は

従来の借家契約(普通借家契約)では、建物を賃貸すると、貸主は「正当な事由」がなければ解約や借主からの契約の更新を拒むことができません。このため普通借家契約では、契約期間を定めても確実に契約が終了できるかが不確かです。
また、普通借家契約では、家賃改定が柔軟に行いにくい、立退き料などにより収益見通しが立ちにくいなどの不安定な要素があります。その結果、賃貸住宅市場では、耐用年数の比較的短い狭小な賃貸住宅の供給に偏ることになり、空き家などストックの有効利用が阻害されるなどの指摘があります。

■定期借家制度の効果は

定期借家制度では、契約で定めた期間が満了することにより、更新されることなく、確定的に賃貸借契約が終了するため、契約期間や収益見通しが明確になり、経済合理性に則った賃貸経営が可能となるため、より多くの広く良質な賃貸住宅が供給されることになりました。
定期借家制度が普及することで、持ち家の賃貸化も含めてファミリー向けなど多様な賃貸住宅の供給が促進され、ライフステージやライフスタイルに応じた多様な選択肢が提供されるなどの効果が期待されています。これにより、建物を借りたい人にとっても、メリットが生じます。
多くの賃貸住宅が賃貸市場に出てくることにより競争原理が働き、賃料やサービスなどでも競争が起こり、借りたい人にとってのプラスが生ずることが期待できることになります。

定期借家制度とは?

「定期借家契約」を締結するためには、次の要件が必要です。この要件を満たさないと定期借家契約とはいえず、従来型の普通借家契約として扱われます。

定期借家制度とは?

1. 建物賃貸借について一定の契約期間を定めること

定期借家では、当事者が一定の賃貸借期間を定めることが必要です。例えば建物を「2年間に限って賃貸借する」というようにです。なお、不確定な期限を定めても、定期借家契約を締結することはできません。「賃借人が死亡するまで」等の期限がこれにあたります。

2. 契約の更新がないこととする旨の特約を定めること

「契約の更新がないこととする」という特約を当事者が結ぶことが必要です。国土交通省住宅局作成の定期賃貸住宅標準契約書には以下の条項が盛り込まれています。

第2条2項
本契約は、前項に規定する期間の満了により終了し、更新がない。ただし、甲及び乙は、協議の上、本契約の期間の満了の日の翌日を始期とする新たな賃貸借契約をすることができる。

3. 公正証書等の書面により契約をすること

定期借家契約は、公正証書等の書面で契約をする必要があります。なお、公正証書は例示としてあげられているだけですので、公正証書によらなくとも、一般の書面による契約であれば、定期借家契約を締結できます。

4. 契約の前に、賃貸人が、賃借人に対し、定期借家契約である旨を記載した書面を交付して説明すること

定期借家契約をしようとするときは、賃貸人は、あらかじめ、賃借人に対し、定期借家では契約が更新されず期間の満了により賃貸借が終了する旨を記載した書面を交付して説明しなければならないとされています。そして、賃貸人がこの義務を怠った場合には、たとえ契約書に更新をしないと定めていても、その特約部分は無効とされ、従来型の普通借家契約と扱われることになります。なお、一般的に、幸成不動産が賃貸人と賃借人を仲介することが多いと思われますが、仲介者が単に仲介者としての立場で説明等を行なっても、この義務は履行されたことにはなりません。本来賃貸人が負う義務だからです。しかし、仲介者が、賃貸人からこうした義務を履行する代理権を授与された上、代理人として賃借人に説明等をする場合には、賃貸人の義務は履行されたことになるものと解されます。

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定期借家契約と従来からの借家契約(普通借家契約)との比較

定期借家契約 普通借家契約
契約方法 (1)書面による契約に限る。
*必ずしも公正証書である必要はなく、一般の書面による契約でも締結できる。
*契約書には、「契約の更新がない」旨の特約を定める必要あり。
(2)貸主は、「更新がなく期間の満了により終了する」ことを契約書等とは別にあらかじめ書面を作成し、かつ交付して説明しなければならない。
*(2)の書面は、宅建業者等が代理することも可能。
書面による契約でも、口頭による契約のいずれでも可能。
*宅建業者の媒介等により契約を締結したときは、契約書が作成・交付される。
更新の有無 期間満了により契約は終了し、更新がない。
*貸主・借主双方が合意すれば再契約が可能。
「正当な事由」がない限り更新される。
■正当な事由の判断とは
●建物の貸主および借主(転借人を含む)が建物の使用を必要とする事情
●建物の賃貸借に関する従前の経過
●建物の利用状況および建物の現況
●建物の貸主が建物の借主に対して財産上の給付(立退料)をする旨の申出をした場合におけるその申出─などを考慮して判断される。
契約期間 1年未満の契約期間の定めも効力が認められる。
*一定の賃貸借期間を定めることが必要。「借主が死亡するまで」等の不確定な期間を定めても、定期借家契約を定めたことにならない。
1年未満の賃貸借期間を定めても、期間の定めのない賃貸借とみなされる。
賃料の増減
に関する
特約の効力
賃料の増減は特約の定めに従う。
*増減させないことも可能。
特約にかかわらず、当事者は、賃料の額の増減を請求できる。
*一定の期間増額しない旨の特約がある場合には、それに従う。
期間満了に
よる終了の
場合の通知
貸主は、期間が満了する1年前から6ヵ月前までの間(通知期間)に、借主に対して、「期間満了により契約が終了する」ことを通知する必要あり。
*賃貸借期間が1年未満である場合には、この通知は必要ない。
借主からの
中途解約
1.床面積200㎡未満の居住用の建物については、借主が、転勤、療養、親族の介護等のやむを得ない事情により、建物を生活の本拠として使用することが困難となった場合には、借主から中途解約の申入れをすることができる(申入れの日後1ヵ月の経過により賃貸借契約が終了)。
2.1以外の場合は中途解約に関する特約があればその定めに従う。
中途解約に関する特約があれば、その定めに従う。
定期借家へ
の切り替え
●2000年(平成12年)3月より前の居住用建物賃貸借契約⇒切り替えできない。
●事業用建物賃貸借契約⇒切り替えできる。

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