引渡しの前に引越しを済ませ、売却物件の最終確認をしてください。

残代金の受領日までに引越しするとともに、公共料金の清算をおこなってください。また、「物件状況等報告書」や「設備表」の記載内容と違っているところがないか、最終確認をしてください。記載内容と異なる場合は、売主様に修復の義務が発生することがあります。

抵当権等の抹消登記の手配も幸成不動産がお手伝いします。

ご売却物件に住宅ローンなどの抵当権等が設定されている場合、残代金受領時に抹消登記に必要な書類が手配されるよう、営業担当が調整いたします。

不動産引渡しまでの注意点

売買契約を締結すると、売り主には、所有権移転と物件の引き渡しなどの義務が生じます。これらの義務を期日までに果たすことができなければ、債務不履行（約束違反）で違約金の支払いを求められることもありますので、しっかり準備をする必要があります。

引渡しまでに準備すること

1基本的な権利関係の確認

不動産に関する主な権利には、所有権、借地権（建物の所有を目的とする地上権または土地の賃借権など）、区分所有権（1棟の建物に構造上区分したいくつかの独立した住居や店舗などがある建物を区分して所有する時の所有権）などがあります。
物件の権利関係については、法務局の登記記録（登記簿）で調べることができます。登記記録（登記簿）の「甲区」には所有権に関する事項が記載され、「乙区」には所有権以外の権利に関する事項が記載されています。
例えば、所有権でも共有名義の場合であれば、一体で売却するには共有者全員の合意が必要ですし、一戸建ての土地が賃借権なら売却に当たって地主の承諾が必要となります。また、抵当権や差し押さえなど、不動産の売却に債権者との調整が必要な権利もあります。このように権利関係の状況は、売却の手続きに影響しますので、しっかりと整理をしておくことが必要です。
また、一戸建てで増築したことがある場合は床面積の変更登記がなされているかなど、必要な変更登記がなされているかも確認しておきましょう。

2所有権移転登記の準備

一般的に登記申請は司法書士に委任しますので、司法書士や幸成不動産に必要書類をしっかりと確認して、漏れのないよう準備します。この準備を怠ると、契約書で約束した期日に所有権移転登記ができませんので、十分に注意してください。
特に、登記記録（登記簿）に記載された内容と事実が異なる場合（登記記録の住所と現住所が違うなど）。

3負担の消除

売却物件を完全な所有権で引き渡せるかを確認します。例えば、抵当権や賃借権など、所有権の完全な行使を阻害するような権利は、売り主の責任によって除かれた状態で引き渡します。このような権利の整理ができない場合には予定通り引き渡せない場合がありますので注意が必要です。
なお、投資用物件の売買では、テナントとの賃貸借契約に限って、買い主に引き継ぎます。この場合は引き継ぐ権利と引き継がない権利を明確にする必要があります。

4抵当権の抹消の準備

売却物件に抵当権が設定されている場合は、ローンを借りている金融機関に残債額の確認をして、ローンの全額返済と抵当権抹消のための準備を進めます。特に、抵当権抹消にかかる金融機関のスケジュールと引き渡しのスケジュールをしっかりと調整することが重要です。事前に、金融機関や幸成不動産とよく相談しておくとよいでしょう。

5ローン特約

買い主に責任がないにもかかわらず住宅ローンの借り入れができなかった場合、買い主は売買代金を支払うことができず、最終的には契約違反となってしまいます。このような状況は買い主には酷ですので、買い主が、住宅ローンを利用して住宅を購入する場合、売買契約にローン特約を付すことが一般的です。買い主は、住宅ローンの審査が不調に終わった場合に、売買契約を無条件で解除することができます。
ただし、買い主がローン審査に必要な手続きを怠った場合など、買い主の落ち度でローンを借りることができなかった場合には、この特約は適用されません。売り主は、買い主の資金調達が不調であった場合には、契約を解除されるリスクがありますので、買い主の信用力にもできるだけ留意して契約することが大切です。

6土地の境界線の確認

土地を売買する場合、土地の境界線を明確にする必要があります。登記記録（登記簿）や公図などの書面上は元より、現地でも明らかにする必要があります。現地では、境界を示す目印（これを「境界標」といいます）で確認します。ただし、境界標がない場合は、土地の実測作業を行った上で、隣地所有者と協議をして境界確認書を交わすなどの手続きを踏む必要もあります。境界が不明確な場合は、後で境界紛争の元になる可能性がありますので、事前に確認をしておきましょう。

8契約違反による解除

契約違反（つまり約束違反、これを法的には「債務不履行」といいます）により契約を解除するときの取り決めです。売り主または買い主のいずれかが債務不履行となった場合には、その相手方は契約を解除することができます。このように契約違反によって解除となった場合には、契約に違反した者が違約金等を支払うことが一般的です。違約金等はおおむね売買代金の20％までの範囲で設定されることが多いようです。契約に違反することを前提として売買契約を締結するわけではありませんが、万が一のことがありますので、事前にしっかりと確認しましょう。

9公租公課等の精算

不動産売買契約では、固定資産税や都市計画税といった公租公課を売り主と買い主の間で精算することが一般的です。その他、管理費などの費用を精算することもあります。精算は引き渡しの日を基準に、日割りで行われることが多いようです。

10手付解除

何らかの突発的な事情により契約を解除せざるを得ないときに、手付解除することがありますので、どのような取り決めとなっているか確認します。もちろん、当事者間の合意で、手付解除を認めない契約としたり、手付解除が可能な期間を限定することも可能です。
手付けの金額は、一般的に売買代金の20％までの範囲で設定することが多いようですが、手付金が少額である場合には、自分が解除するときの負担は小さくなる一方、相手に解除されるリスクも高くなります。逆に、手付金が多額である場合は、自分が解除するときの負担は大きくなりますが、相手方に解除されるリスクは低くなります。手付解除に関しては、手付金の額も併せて確認しましょう。

11引き渡し前の物件の滅失・毀損（きそん）（危険負担）

売買契約締結後に、天災で建物が全壊するなど、売り主にも買い主にも責任のない理由によって、売却物件が滅失・毀損した場合の取り決めです。
不動産売買では、一般的には、売り主が物件を修復した上で、物件を引き渡すこととなります。ただし、物件の修復に過大な費用がかかるとき、または、物件が滅失・毀損したことにより買い主が契約の目的を達せられないとき（例えば、とても住む状態には修復されないなど）は、契約を無条件で解除することができます。万が一の場合の取り決めですので、しっかりと確認しましょう。

12瑕疵担保（かしたんぽ）責任

売買物件に、隠れた瑕疵（欠陥など）が発覚した場合、売り主は物件の修補や損害を賠償する義務を負います。また、瑕疵が重大で、住むこともままならない場合などは、契約を解除されることもあります。売買契約では、売り主が瑕疵担保責任を負うか否か、負う場合は物件の引き渡しからどのくらいの期間で責任を負うのかなどが取り決められます。瑕疵担保責任の期間が短いほど買い主に不利となり、逆に長いほど売り主に不利となります。隠れた瑕疵をめぐるトラブルは非常に多いことから、しっかりと契約内容を確認しましょう。

瑕疵担保（かしたんぽ）責任とは？

13付帯設備等の引き継ぎ

特に、中古住宅の場合は、室内の照明やエアコンなどの設備、敷地内の庭木や庭石などの引き継ぎについて明確にしておく必要があります。このような付帯設備等の引き継ぎをめぐるトラブルは意外と多く発生しますので、契約前に、何を引き継いで、何を撤去するのかを買い主との間で十分に調整する必要があります。また、引き継ぐ設備等が故障していないかなど、その状態も事前に確認しましょう。契約に当たっては、付帯設備等の一覧表を用いて一つ一つ確認すること。

14反社会的勢力の排除

不動産取引からの「反社会的勢力の排除」を目的に、平成23年6月以降順次、反社会的勢力排除のための標準モデル条項が導入されています。売買契約書の条項の中に「売り主及び買い主が、暴力団等反社会的勢力ではないこと」「物件を反社会的勢力の事務所その他の活動の拠点に供しないこと」などを確約する条項が盛り込まれていることを確認しましょう。相手方がこれらに反する行為をした場合は、契約を解除することができます。

16その他

その他にも次のような準備がありますので、幸成不動産に確認の上、漏れのないよう対応しましょう。
　　●公租公課（固定資産税や都市計画税）や公共料金、管理費などの精算
　　●買い主へ引き渡す書類等の整理（建築関係書類、鍵など）