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定期借家の質問と回答集「その5」

質問

借地借家法第38条5項の趣旨は何ですか?

回答

この規定は、200m2未満の居住用建物の借主の中途解約を定めたものですが、借主は、やむを得ない事情で、賃借している建物を自己の生活の本拠として使用することが出来なくなった場合は、中途解約ができる旨の特約がなくとも、解約の申入れ日から1カ月を経過することによって定期借家契約を解約することができるというものです。
しかし、この中途解約はむやみやたらにできるわけではなく借主に転勤、療養、親族の介護などのやむを得ない事情が発生した場合に限る、との歯止めが設けられています。
また、この規定は強行法規となりますので、特約で「中途解約はできない。」とか経過期間として、たとえば2~3ヵ月を要するものとしても無効となりますので、注意して下さい。

質問

定期借家契約において、賃料増減請求権を排除する特約は可能ですか?

回答

普通借家の場合と異なり、定期借家の場合、賃料増減請求権(借地借家法第32条)を排除することが可能です(借地借家法第38条7項)。このような特約を「借賃の改定に係る特約」といいます。
この特約が有効であるためには、賃料を客観的に定めるものであることが必要とされますので、例えば「賃料を当事者間の協議で定める」旨を定めるだけでは、単に賃料の決め方を定めたものにすぎず有効とはいえません。そこで、例えば「契約期間中は賃料の改定を行わないものとし、借地借家法第32条の適用は排除する」(賃料は具体的な金額で固定されますので、客観的に定めたことになります)などと定めることが考えられます。

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質問

終了の通知を行って再契約の意思の無いことを明示したにもかかわらず、期間満了後、借主が居座った場合、貸主はどう対処すればよいでしょうか?

回答

期間満了の1年前から6ヶ月前までの間に終了通知をしたのに、期間が満了しても借主が退去しない場合は、貸主は、借主に対して、建物明渡請求訴訟を提起することになります。
なお、借主は不法占拠者ということになりますから、「正当事由」が必要とされた普通借家のように、借主、貸主双方の建物を必要とする事情や建物の老朽化などの期間満了以外の事情が考慮されることはありません。

質問

貸主ですが、自分が転勤から戻った場合など、貸主が自ら住む必要が生じた場合には、貸主から中途解約をして、すぐ住めるようになりますか?

回答

定期借家契約は、契約時に期間を定めている契約期間が確定した契約です(確定期限)。契約中に貸主の事情が変わったとしても、契約期間内は貸主から契約を解約することはできません。それまでは、貸主はどこかの借家を借りて住んでいただくことになります。
しかし、話し合いなどにより借主が立ち退きを了承する場合には、退去していただくことは可能です(合意解除)。
転勤の場合、転勤期間があらかじめ分かっているとは限りません。会社の都合で転勤期間が短縮される場合もありますし、退職ということもあり得ます。定期借家契約は、確定期限の借家契約ですので、「転勤からもどるまで」というような不確定期限の契約は認められないということに注意が必要です。そこで、契約期間を1年未満の短期にしておき(例えば、異動月に合わせて6ヶ月にする等)、再契約を続けるという方法もあります。また、再契約後の期間は最初の契約の期間と異なっても構いません。

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